El Reglamento de Copropiedad y Administración es el instrumento que determina el funcionamiento y establece las reglas de juego en todo inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y cumple, en los hechos, la función de “constitución” del edificio. El conocimiento del reglamento por parte del propietario va más allá de ser un mero acto de diligencia formal, sino que es una exigencia sustantiva derivada de la propia dinámica del régimen, ya que sus disposiciones obligan automáticamente tanto a quienes intervinieron en su otorgamiento como a todo propietario, inquilino, residente u ocupante que se incorpore con posterioridad al inmueble.
El origen real del reglamento nace de una exigencia del derecho administrativo, en la medida en que da nacimiento al consorcio de copropietarios y ordena, desde el origen mismo del proyecto inmobiliario la totalidad de las relaciones jurídicas que se desenvolverán en su interior. El régimen encuentra consagración definitiva en el Código Civil Paraguayo que lo regula entre los artículos 2.128 y 2.162. Desde enero del 2026 rige, además, la Ley N° 7424/25 que creo el Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional (RUN) y unificó ante un solo organismo trámites registrales y catastrales antes dispersos. Sin embargo, en forma previa e indispensable a esa instancia registral, la formalización del reglamento se halla supeditada al control administrativo ejercido por las Municipalidades a través del poder de policía edilicio.
Esta secuencia revela la doble naturaleza del reglamento, este nace como si fuera un acuerdo entre privados pero solo produce efectos erga omnes a través de formalidades de derecho público que lo integran al orden urbano, catastral y fiscal del Estado. De ese mismo orden se desprende su principal debilidad en la práctica, el reglamento se redacta y muchas veces se homologa antes de que exista un solo comprador de modo que los propietarios adquieren sus unidades sobre un texto ya definido, sin haber participado en su elaboración. El propietario, en los hechos, se limita a adherirse a un reglamento pensado y aprobado sin su intervención, lo que tensiona la idea clásica de autonomía de la voluntad que se supone rige las relaciones entre copropietarios.
Con el correr de los años ese reglamento podría dejar de ajustarse a la realidad vivencial del edificio, las cuestiones cotidianas de convivencia quedan reguladas por criterios definidos anteriormente por el desarrollador y no, por quienes efectivamente habitan el inmueble. Al momento que los propietarios advierten esa desactualización e intentan corregirla, se topan con obstáculos para su modificación, en la forma de mayorías especiales requeridas, por ejemplo, de modo que los consorcios terminan atados a reglas que podrían no reflejar su dinámica real, sin un camino realista para cambiarlas.
Es por ello que los Reglamentos de Copropiedad y Administración deberían contemplar desde su origen la posibilidad real de incorporar cambios futuros, con mecanismos accesibles para los propietarios y beneficiarios finales del edificio y no solo para quien lo redactó en primer término. Mientras esto no sea la regla general, la diligencia queda del lado del comprador revisar el reglamento previo a la firma del mismo y no después lo que en la práctica es la única herramienta real para no quedar atado a un documento pensado por y para otros.